今回は、不動産投資についてお話しようと思います。
このブログでは、株式投資に関してはいくつかの記事で紹介してきましたが、不動産投資についてあんまり書いてないなぁって思ってたんですね。
今回、不動産投資のセミナーを受けてきたので、その感想を交えて、サラリーマンの不動産投資がアリかナシかについてお話したいと思います。
最近、GA technologiesさんのセミナーに行ってみた
GA technologiesさんは、会社員向けの投資用不動産を扱っている会社です。東証グロースに上場し、イケイケドンドンな会社みたいです。
で、先月（2019年5月）にGA technologiesさんの不動産投資セミナーに参加してみたので、その感想を少し書きたいと思います。
セミナーを受けよう思った動機
実は、GA technologiesさんのオフィスに行ったのは今回が2回目なんです。
以前、GA technologiesさんの無料面談サービスを使ったことがあって、その際に六本木のオフィスに行ったことがあります。
ちなみに、オフィスと言っても堅苦しい感じじゃなくて、内装がカフェみたいでオシャレスペースでしたよ。（写真撮るの忘れました…）
結局、不動産の購入には至らなかったんですが、とても丁寧に説明してくれたのと、営業がしつこくなかったのに好感を持ってたんですね。
で、そのGA technologiesさんがセミナーを開くって聞いたので、「もっと詳しく不動産投資について聞けるかな」と思って、参加してみたんです。
セミナーの内容は？
ザックリと説明すると、
- GA technologiesの紹介
- 不動産投資とは
- 不動産投資の利点・リスク
- どんな人が投資をしているか？
という内容でした。
特筆すべきところは、ちゃんと不動産投資の理論についても触れられていたことです。
お話自体はとてもシンプルで、
ローンの支払いと家賃収をトントンにできれば、元手なしで物件がまるまる資産になる
という内容でした。
ローンを払い終われば、家賃収入と物件がまるまる自分のもの！ってわけですね。
不動産投資の醍醐味は、ローンを味方につけることです。（「レバレッジを効かせる」とも表現されますね）
不動産投資の知識がない方もイメージしやすい表現だなぁと感じました。
僕自身は不動産投資について勉強したことがあるので、お話自体は特に真新しいものではなかったんですが、
ちゃんと「不動産投資理論」に触れているのに好感が持てました。
不動産投資のセールスっていうと、
「この物件どうですか？毎月〇〇万円の手残りになりますよ！」
みたいな刹那的な説明が多いイメージなんですよね。
投資を線じゃなくて点でしかとらえていなくて、不動産投資の理論については触れずに物件を売っている印象が強かったんです。
でも、GA technologiesさんは、ちゃんと投資理論をかみ砕いて、内容を素人にも分かるように簡略化して説明していました。
個人的にはこの辺も好感がもてて、ちゃんと不動産投資として紹介している会社だなっていう印象でしたね。
不動産投資について改めて思ったこと
GA technologiesさんの説明はとても丁寧だったんですが、もちろんそれと「不動産投資をすべきか」は別の問題です。
投資には当然リスクがあります。また、投資が成功するか否かは物件、市場環境、運など様々な要素に左右されます。
今回のセミナーで、改めて「サラリーマンが不動産投資すべきかどうか？」について考えたので、今時点の僕の認識を書きたいと思います。
インフレが続くかどうかが大きなポイント
不動産投資について今一度考えたところ、結局インフレが最大の味方なんだなぁということを改めて思いました。
GA technologiesさんの説明は、
「家賃とローン支払いがトントンにしておけば、数十年後にローンが支払い終わると、家（資産）だけが残る」
というものです。
これ、確かに納得できる説明なんです。
でも、どうしても一点だけ気になる点があるんですよね。
「建物が古くなると賃料は下がっていくんじゃない？」
こんな疑問が頭によぎった方も多いでしょう。
物件購入時は収支トントンでも、数年後には賃料が下がってきて赤字に…これが最悪のパターンなんです。
じゃあ、どうすればいいのか？実は、この問題を解決するのがインフレなわけです。
例として、築10年、賃料10万円、月平均の支払い（ローン、管理費、税金等含む）が10万円のトントン物件を考えてみましょう。
この物件の、20年後の賃料を予想してみましょう。
まず、20年後には物件の築年数は30年になります。ここではザックリと、20年後には賃料が2割下がるとしましょう。
じゃあ、20年後の家賃収入は月々8万円になるのか？っていうと、そうはなりません。
インフレ（物価上昇）を考慮する必要があるからです。
例えば、インフレ率2%が20年間続くと、物価はだいたい1.5倍になります。
物価が上がるっていうことは、家賃収入も増えるってことですよね。
じゃあ、20年後の家賃収入はいくらになるのか?
10万円 × 0.8 (賃料減少) × 1.5 (物価上昇) = 12万円
なんと、賃料が2万円も増えます！
「いやいや、インフレで物価が上がってるんだから、実質的には賃料下がってんじゃん！」
って思ったあなた。もちろん正解です。正解なんですが、不動産投資の場合はこれでいいんです。
なぜなら、ローンの支払いは物価が上昇しても一定だからです。（金利が同じなら）
20年後、物価は1.5倍になったとしても、ローンの支払いは10万円のままなんです。
つまり、購入直後は収支トントンなんですが、20年後には毎月2万円の利益があがるようになっている、ってことです。
なんか騙されたように感じる方もいるでしょう。ちょっとややこしい話ですからね。
感覚的に説明すると、インフレ = 貨幣価値が下がる = ローンの残債の価値も下がる、っていうイメージですね。
つまり、インフレは借金の味方なんです！
不動産投資とはつまり、インフレを味方につけ、借金を減らしながら資産を増やしていく投資なわけですね。
もちろん、逆も言えます。デフレが続けば、年月が経つにつれ収益は苦しくなってしまいます。
今のインフレが今後も続くか？それともデフレに逆戻りしてしまうか？
どちらを信じるかが、不動産投資に手を出すかの大きな判断基準になりそうです。
もちろん、地価や物件自体の価値も重要
当たり前ですが、インフレかどうかだけで不動産投資を語っているわけではありません。
物件自体の魅力もそうですし、立地も重要です。
地価が上昇し続けるかも考慮する必要があります。
ただ、不動産投資の重要な要素としてインフレも忘れないでくださいねってことが言いたいわけです。
僕のスタンスは今までと変わらず…
じゃあ、セミナーを受けて、僕の不動産投資に関するスタンスがどうなったかというと、今のところ変わりません。
いい投資環境（と、いい物件）があれば、不動産投資にGO!!
です。
個人的には、まだ「これぞ！！」っていう物件に出会っていませんし、インフレが今後も続くと100%信じられているわけではありません。
今は情報収集をしながら、機をうかがっている段階ですね。
そういう意味で、たまに不動産投資のセミナーに行ったり、投資物件の情報をのぞいてみたりするのは重要なことなんじゃないかなぁと思っています。
情報収集を続けていけば、いい物件に出会うかもしれませんし、投資環境も刻々と変わっていますからね。
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めっちゃお得なので、ちょっとでも不動産投資に興味がある方は、お話だけ聞いてみるのもいいでしょう。
ちなみに、GA technologiesさんは勧誘がしつこくないので、その点は心配しなくて大丈夫です。（体験済み）
