持ち家派の人に「あなたが家を買った（買おうとしている）理由は？」と聞くと、実に様々な答えが返ってきます。
よく見かけるのが、
- 「家賃を払うのがもったいない」
- 「老後になると家を借りるのが難しくなる」
- 「賃貸は家賃を払い続けても自分のものにならないが、持ち家はローンを払い終えれば資産になる」
といった理由じゃないでしょうか。
ですがこれらの理由は、マンションに見学に行ったときに耳にするセールストークとまったく同じなんですよね。
悪い言い方をすると、これらの「賃貸派の言い分」は営業のセールストークの受け売りだと言えますね。
もちろん、住宅を購入すること自体は否定しません。個人の価値観ですし、家計の状況と将来像によっては家を買った方がよい場合もあるでしょう。
ですが、これらのセールストークが理由で住宅購入に踏み切った場合は、もう少し考えるべきだったんじゃないか?と個人的には思います。
セールストークは「モノを売るための言葉」ですので、必ずしも実態を言い表しているとは限らないからです。
平たく言いますと、セールストークの中にはウソに近いものも含まれているということですね。
今回は、そんなマイホーム販売のセールストークのうち、特に気を付けるべきものについてお話します。
「老後になると家を借りられなくなりますよ」のウソ
「結婚していれば」という条件が付きますが、老後に家が借りられなくて困るというのは現実的ではありません。
「老後に家を借りられなくなる」理論の根拠は、「孤独死を恐れて大家さんが家を貸したがらなくなる」というものです。
「あー、確かにそうかも」って納得したくなる理由ですが、よくよく考えるとかなりおかしいんですよね。
まず、老後になっても当分の間は孤独死の心配なんていりません。
だって、定年後ってまだ60歳ですよね。男性でも平均年齢81歳って言われているので、平均的には余生がまだ21年もあるわけですよ。
つまり、ピンピンしている年代なわけですよね。こんな元気な年代に本気で孤独死を心配する大家さんがもしいたら、極度の心配性ですね。
また、そもそも結婚していれば定年後も二人入居前提で家を探しますよね。
二人で住んでいるのに孤独死するなんて物理的に不可能ですよね。
なので、「老後は孤独死を恐れられて家を貸してもらえなくなる」というのはとてもオーバーな言い方です。
孤独死を心配されるのは、少なくとも後期高齢者 (75歳以上)でパートナーが亡くなった後、独り身になってからのはずです。
つまり、定年後も当分の間は孤独死を心配されることはないので、特に問題なく家を貸してくれるはずです。
では、孤独死が心配されるような状況 (75歳以上で独り身)になったらどうなるのかを考えてみましょう。
確かに、この状況になると家を貸してくれなくなる大家さんもいるかもしれません。
ですが、他人 (大家さん)から孤独死を心配されるような状況で、あえて一人で生活するメリットってありますか？
むしろ安全面を考えて、親族と同居したり老人ホームに入ったりする方が得策だと思いません?
このように考えると、「絶対に老人ホームはイヤだ」って人や、「同居してくれそうな親族は一人もいない」って人以外は、孤独死を心配されて部屋を貸してくれない状況を悲観的に見る必要はないでしょう。
このような状況では、一人入居用の賃貸を探すメリットはほとんどないはずですからね。
ポイント
- 定年後十数年は家が借りられないという状況は考えにくい
- 後期高齢者で独り身なら、老人ホームに入る選択肢もある
「賃貸は老後も家賃を払い続ける必要があるので不安」のウソ
これも典型的なセールストークですね。
賃貸は老後にお金を払い続ける必要があるけど、持ち家はローンを払い終われば家賃を払う必要はない。だから現役時代に家を買って定年までにローンを返しましょう、って言ってマイホームの購入を勧めるわけですね。
ですが、これもちょっと考えてみると、「ん?」って思うような内容なんですよね。
確かに、賃貸は老後も家賃を払い続ける必要がありますしので、老後は不安ですよね。年金もいくらもらえるか分からないですし。年金が減らされて、家賃が払えなくなったら?って考えると怖いのはよく分かります。
ですが、老後に住居費がかかるのは持ち家派も同じなんですよね。
だって、修繕積立金・管理費・固定資産税はローンを支払い終わっても払う必要があるじゃないですか。
築30年以上のマンションだと、修繕積立金って安く見積もっても月3万円くらいはかかります。中には4万円とられるところもありますよ。
マンション購入直後の修繕積立は5～6千円くらいで安いんですが、築年数が経つとかなり大きな金額になってくるんですよね。
さらに、管理費も月1万円くらいは取られるわけです。土地の価格にもよりますが、固定資産税も一月あたり1万円くらいとられる場合が多いんじゃないでしょうか。
こう考えると、持ち家派であっても月5～6万円くらいは住居費がかかるわけなんですよね。
この「持ち家派の住宅費」って、結構大きい金額ですよね。
だって、30歳でマイホームを買ったとすると、定年の時には築30年、75歳時点では築45年の物件ですよ。
これだけ古い物件に毎月5～6万円くらいかけているわけですからね。
月5万で築30年程度であれば、地方では3LDKの部屋を借りられてしまいますからね。
そういう意味では、持ち家派と賃貸派で住居費は対して変わらないと言っていいでしょう。
(定年後も東京に住み続けなければいけない、などの特殊な事情がある方は例外です。東京で家賃5～6万だと夫婦二人が住める家を探すのは難しいですからね。このような事情がある場合は、家を購入した方が老後の住宅費の節約になります。)
ポイント
- 家を購入しても、老後に毎月5～6万円の住居費がかかる
- 賃貸の場合、老後に地方に移住すれば、家賃を安く抑えられる
「マイホームは資産になるので賃貸より得ですよ」のウソ
これもおかしな言い方ですね。
確かに持ち家は資産になりますが、資産になる = 得というものではありません。
新築で4000万円の住宅を購入した場合を考えてみましょう。
35年後にローンを完済するときには、家が資産として手に入っていることになります。
確かにこれは間違いではありませんが、問題なのはその資産額です。
一般に、住宅の建物部分の価値は年々減少します。例えば、戸建て住宅では建物部分の価値は20年程度でゼロになります。
つまり、住宅は年々価値が減少していく資産なんです。
「4000万円で購入した物件が、30年後には価値が1000万円程度になる」なんてことは普通に起こりえます。
ですので、4000万円で新築物件を購入するっていうのは、
「4000万円のお金を使って、35年後に価値が1000万円になるモノを購入する」
っていう行為なんですね。すっごく悪い言い方をすると。
こう考えると、「住宅は資産 = 賃貸より得」って言う構図が必ずしも成り立たないのが分かっていただけると思います。
だって、ローン支払い後に資産価値が1000万円あろうと、それまでに3000万円損 (この損失は家賃の支払い代わりになっている)しているわけですからね。
もし、賃貸の場合で家賃の総額が3000万円以下であったなら、むしろ賃貸の方がお得ですよね。
もう一つ分かりやすい例を挙げましょう。
新築で物件を購入すると、購入直後は資産ではなく負債を背負うことになるって知ってましたか?
新築物件って購入したとたん価値が2～3割程度下がるって言う話を聞いたことがある方も多いんじゃないでしょうか。
新築物件の価格にはデベロッパーの広告費などが上乗せされているからです。
つまり、新築物件は実際の資産価格より高い金額で取引されているんですね。
ですので、4000万円の物件を買った場合、購入直後に3000万円程度まで価値が下落します。
フルローンの場合は、4000万円の借金をして3000万円の価値がある家を買うことになるので、差し引き1000万円の負債が残る計算になるわけです。
この場合、「家を買えば資産になるから賃貸より得」とは絶対に言えないですよね。
つまり、住宅が資産として残るか否かは、購入が賃貸よりお得かどうかを考える上で全く関係ないんですね。
結局購入派が得するのは、資産価値の高い物件を安い金額で購入できた場合だけなんです。
ポイント
- 持ち家は資産であっても、必ずしも得なわけではない
- 得になるのは、資産価値が高い物件を安い金額で購入できた (=投資に成功した)場合だけ。得か損かは物件による。
- 「買った瞬間1000万円損をしている」こともあり得る
まとめ
今回は、マンション購入の際によく聞くセールストークのうち、実態とかけ離れているものを紹介しました。
人って他の人が言ったことにすごく影響されやすい生き物なんですね。
「自分の考えだ」と思っていても、実は他の人が言っていたことの単なる受け売りだったりするわけです。
ですので、マンション販売業者のセールストークはそのまま受け入れずに、疑ってかかるくらいがちょうどよいと思います。